Urbanisme // Etude de faisabilité sur une parcelle d'usine - Montreuil

Le contexte
La parcelle à étudier se situe au cœur du secteur Bas-Montreuil. Ce secteur, en limite de Paris est aujourd’hui en plein renouvellement. Il a été retenu par le Ministère du logement en décembre 2009 comme faisant partie du périmètre du Programme National de Rénovation des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD).
La parcelle est également située sur l’emprise de la future ZAC de la Fraternité.
Trois scénarii se dégagent suite à notre étude.


Scénario 1 : Densité maximale
Les chiffres :
- Commerce : 71 m² shon
- Bureau : 314 m²
- Logements :
- 24 T1 de 21 à 28 m²
- 24 T2 de 42.8 à 47.6 m²
- 12 T3 de 56 m²
Soit 60 appartements

Les avantages :
- Densité maximale
- Double orientation à partir des logements T2

Les inconvénients :
- Prospect entre bâtiments très réduit
- Obligation de faire des logements sociaux
- Plus de contraintes en terme de réglementation incendie : 3 ème famille


Scénario 2 : mixite
Les chiffres :
- Commerce : 109 m² shon
- Bureau : 95 m² shon
- Clinique : 292 m² shon
- Logements :
- 5 T1 de 21.7 à 23.8 m²
- 7T2 de 47 à 52 m²
- 16 T3 de 58 à 73 m²
- 2T4 DE 80 à 100 m²
Soit 30 appartements

Les avantages :
- R+3 + duplex en coeur d’îlot > pas d’ascenseur + 2 ème famille pour sécurité incendie
- Typologies de logements variées
- Perception de la profondeur de la parcelle depuis la rue
- Pas de vis à vis entre bâtiments

Les inconvénients :
Un plus grand nombre de logements mono-orientés


Scénario 3 : conjugaison
Les chiffres :
- Commerce : 112 m² shon
- Bureau : 69 m² shon
- Clinique : 337 m² shon
- Logements :
- 9 T1 de 25 à 32 m²
- 6 T2 de 42 à 52 m²
- 14 T3 de 58 à 73 m²
- 2 T4 de 100m²
Soit 31 logements

Les avantages :
- R+3 + duplex en coeur d’îlot > pas d’ascenseur + 2 ème famille pour sécurité incendie
- Mixité de logements, de typologies architecturales
- Perception de la profondeur de la parcelle depuis la rue

Les inconvénients :
- Peu de stationnement
- Vis à vis à gérer pour la partie loft